Un prêt immobilier locatif demande un capital important. Il est donc nécessaire et normal pour une banque, d’examiner votre dossier d’emprunt, de façon minutieuse. En effet, grâce au taux d’endettement, l’établissement bancaire vérifie votre situation financière. Découvrez dans ce mini-guide comment se calcule le taux d’endettement d’un emprunt immobilier locatif.
Plan de l'article
Critères pris en compte pour calculer le taux d’endettement locatif
Ce calcul est bénéfique pour l’investisseur et l’établissement prêteur. Pour calculer le taux d’endettement locatif, divers revenus et charges sont pris en compte par la banque.
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Les revenus
L’établissement bancaire vérifie avant tout calcul, les revenus professionnels du souscripteur. Il prend aussi en considération son traitement mensuel net ou son salaire.
La banque vérifie notamment les revenus mensuels des intérimaires ou des travailleurs indépendants. Ceci prend en compte les revenus des trois dernières années.
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Ainsi, les revenus locatifs sont retenus en moyenne et à hauteur de 70 % par la banque. Ceci permet de prendre en considération le risque de vacances locatives. Par ailleurs, la banque procédera à la vérification des pensions de retraite attribuées aux salariés. Le calcul du taux d’endettement n’implique pas, par contre, les revenus exceptionnels.
En outre, un coefficient de minoration est appliqué aux revenus fonciers par la banque. Ce qui permet de compenser les éventuelles absences de loyers. Certains investisseurs immobiliers possèdent par contre, un risque de défaut de paiement presque nul. Ces derniers optent pour la Société Civile Immobilière (SCI). En effet, la SCI leur permet de vite rembourser leurs prêts. Dans ce cas, l’établissement financier se montre conciliant envers eux.
Les charges
Elles représentent un important critère dans le calcul du taux d’endettement. Il peut s’agir :
- de la pension alimentaire reçue par les enfants ;
- des mensualités de crédits d’un investissement locatif ou d’une résidence principale ;
- des éventuels crédits en cours de remboursement.
Par ailleurs, le calcul du reste à vivre tient compte des charges courantes comme celles de l’eau, du gaz… Cependant, elles ne sont pas directement comptabilisées dans le taux d’endettement.
Le taux d’endettement différentiel
Ce taux se calcule en quatre étapes. La première chose à faire (solde investisseur) consiste à soustraire les charges foncières des revenus fonciers. Vous devez ensuite ajouter ce solde à vos revenus, si le résultat est positif. Dans le cas contraire, faites la soustraction du solde avec les revenus.
Enfin, faites une division des mensualités d’emprunts avec le solde investisseur. Ce qui permet l’obtention du taux d’endettement différentiel.
Le calcul du reste à vivre
Le calcul du reste à vivre consiste à soustraire les charges fixes, des revenus du ménage. Il s’agit en effet, du revenu disponible après que vos charges et mensualités d’emprunts aient été acquittées.
En définitive, le taux d’endettement dépend de l’établissement bancaire. Toutefois, il doit être compris entre 33 et 35 %, pas plus.
L’impact du taux d’endettement sur l’obtention d’un prêt immobilier locatif
L’impact du taux d’endettement sur l’obtention d’un prêt immobilier locatif est indéniable. En effet, plus le taux d’endettement est élevé, moins les banques sont enclines à accorder un crédit.
Les raisons de ce constat sont multiples. D’une part, une personne dont le taux d’endettement est élevé représente un risque pour la banque car elle peut être confrontée à des difficultés financières et donc ne pas être en mesure de rembourser son prêt. D’autre part, même si cette dernière parvient à honorer ses mensualités durant les premiers mois voire années suivant l’accord du prêt immobilier locatif, elle ne sera pas en mesure de réaliser de nouveaux projets tels que ceux liés aux investissements immobiliers.
Il faut veiller au respect du seuil maximal toléré pour le taux d’endettement. Pour cela, vous pouvez opter pour deux solutions : soit rallonger la durée du crédit ou bien augmenter votre apport personnel dans le cadre de votre projet immobilier locatif.
Les solutions pour réduire son taux d’endettement locatif
Dans le cadre d’un projet immobilier locatif, pensez à bien prévoir un budget qui soit acceptable aux yeux des banques. Dans ce sens, pensez à bien privilégier une épargne régulière qui permettra, au moment opportun, de financer son projet immobilier locatif avec un capital conséquent.
La troisième solution pour réduire son taux d’endettement passe par la négociation auprès des différentes entités financières présentes sur le marché des crédits immobiliers locatifs. Il est ainsi possible, notamment grâce aux courtiers spécialisés, de réaliser des économies substantielles sur les taux d’intérêt proposés par ces derniers. Cette option est particulièrement recommandée si l’emprunteur dispose d’une certaine expertise en matière de crédit immobilier locatif.
