Certains bâtiments neufs livrés après le 1er janvier 2020 échappent à l’obligation d’accessibilité totale, sauf en cas de demande explicite lors du dépôt de permis de construire. Des propriétaires découvrent que le changement de destination d’un local commercial en logement peut impliquer des travaux de rénovation énergétique, même pour une surface modeste.
Plusieurs mesures prévues par la loi s’appliquent à des échéances différentes, selon la nature du bien et le statut de l’occupant. Cette réglementation impose aussi de nouveaux objectifs de performance énergétique aux gestionnaires de bureaux, via le décret tertiaire, avec des contrôles renforcés.
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Comprendre la loi Elan : origines, ambitions et enjeux pour le logement
Adoptée en 2018, la loi Elan s’inscrit dans le prolongement de la loi ALUR et poursuit la refonte du droit du logement et de l’urbanisme. Son cap est clair : répondre à la crise du logement, accélérer la construction, alléger les démarches et donner davantage de leviers aux collectivités et à l’État. Les élus locaux, désormais mieux armés, disposent de marges d’action élargies, notamment grâce à l’intercommunalité et à une gestion sociale du logement revue.
La loi Elan bouleverse les règles du jeu : elle revoit la façon dont les logements sociaux sont attribués, clarifie les critères de priorité, encourage la transparence et organise la mobilité au sein du parc social à l’échelle des intercommunalités. Les bailleurs sont incités à partager leurs moyens et à travailler ensemble. En ligne de mire : mieux répartir les logements et rapprocher l’offre des besoins réels.
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Stimuler la rénovation de l’habitat s’impose également comme un objectif fort. Les collectivités acquièrent de nouveaux outils pour intervenir sur les logements privés dégradés, dynamiser les opérations de renouvellement urbain ou transformer des bureaux vacants en habitations. La relation entre l’État et les territoires se précise : chacun doit désormais assumer une responsabilité plus lisible, avec une répartition des rôles mieux définie. La loi Elan recompose ainsi les équilibres entre pouvoirs publics, opérateurs et citoyens, sur fond de besoins évolutifs et de territoires en mouvement.
Quelles sont les principales mesures introduites par la loi Elan ?
La loi Elan, adoptée en 2018, agit comme un catalyseur dans le secteur du logement et de l’urbanisme. Elle rebat les cartes autour de plusieurs axes structurants qui impactent autant les professionnels de l’immobilier que les acteurs publics ou les habitants.
Voici les outils et dispositifs majeurs qui redessinent le paysage :
- Bail mobilité : un contrat court et flexible, sans dépôt de garantie, conçu pour les locataires en transition (étudiants, stagiaires, actifs en déplacement).
- Opérations de revitalisation de territoire (ORT) et grandes opérations d’urbanisme (GOU) : deux leviers créés pour accélérer la rénovation des centres-villes et mener des projets d’aménagement de grande envergure.
- Transformation de bureaux en logements : le texte facilite la reconversion des surfaces de bureaux vacantes afin de répondre à la pression sur la demande de logements.
- Observatoires locaux des loyers (OLL) : leur déploiement s’intensifie pour documenter l’évolution des loyers et orienter les décisions publiques.
- Bailleurs sociaux : la mutualisation devient la norme, les regroupements sont encouragés pour rendre le secteur plus performant.
Sur le plan réglementaire, la loi Elan fait évoluer le cadre des meublés de tourisme et impose de nouvelles obligations aux plateformes numériques. Elle durcit la lutte contre l’occupation illicite en simplifiant l’expulsion des squatters, tout en protégeant davantage les abords des monuments historiques. Côté accessibilité, la proportion de logements adaptés aux personnes à mobilité réduite progresse, une réponse directe à l’évolution démographique.
Le texte relance également le carnet numérique du logement, instrument de transparence et de suivi pour les propriétaires. Les recours contre les permis de construire sont mieux encadrés, et toute transaction financière visant à faire renoncer une association à un recours devient interdite. Quant à la loi Littoral, elle est assouplie pour certains projets agricoles ou liés aux énergies renouvelables, tout en permettant de densifier les zones bâties grâce au comblement des dents creuses. Ce nouvel équilibre vise à conjuguer développement local et préservation des espaces naturels.
L’application concrète : dates clés, secteurs concernés et obligations à respecter
Depuis le 1er janvier 2022, la dématérialisation des demandes d’autorisation d’urbanisme s’impose dans toutes les communes de plus de 3 500 habitants. Promoteurs, architectes, particuliers : chacun doit désormais déposer ses dossiers en ligne, qu’il s’agisse d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou de démolir. Les collectivités, de leur côté, s’appuient sur des prestataires externes pour gérer l’instruction des dossiers, ce qui fluidifie le traitement administratif.
Du côté des copropriétés, la gouvernance évolue : les syndics opèrent sous un contrôle accru, avec des règles plus strictes pour la convocation des assemblées et la gestion des finances. Le logement social aussi change de visage : mutualisation renforcée des moyens, attributions plus transparentes, tout converge vers une logique de clarté et d’efficacité.
L’urbanisme n’échappe pas à la transformation. La loi Elan modifie les règles dans les zones littorales, agricoles et forestières pour encourager la densification urbaine grâce au comblement des dents creuses. Voici les principales précisions à retenir :
- la limitation du nombre de pièces exigibles dans les dossiers de permis,
- la possibilité, désormais clarifiée, de déposer plusieurs demandes sur une même parcelle,
- une protection accrue des monuments historiques et des sites patrimoniaux remarquables.
Que l’on soit un acteur public ou privé, ces évolutions doivent s’intégrer dans les pratiques courantes. La voie est désormais tracée entre simplification des démarches et attentes plus fortes en matière de transparence.
Le décret tertiaire décrypté : ce qui change pour les acteurs de l’immobilier
Avec la loi Elan, la réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires prend une nouvelle dimension. Le décret tertiaire, entré en vigueur dans la foulée, cible tous les bâtiments à usage de bureaux, de commerces, d’enseignement ou de logistique dont la surface dépasse les 1 000 m². Propriétaires et exploitants doivent désormais s’astreindre à un reporting énergétique annuel sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.
Le texte ne laisse pas place à l’ambiguïté et fixe une trajectoire chiffrée :
- – réduire de 40 % la consommation d’énergie finale en 2030,
- – de 50 % en 2040,
- – puis de 60 % en 2050,
par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019. Les méthodes de calcul sont précises, les justifications en cas de contraintes techniques ou patrimoniales strictement encadrées. L’audit énergétique devient incontournable pour déceler les marges de progrès, planifier les investissements et écarter le risque de sanctions.
Se mettre en conformité exige souvent des arbitrages radicaux : isolation, modernisation des équipements, adoption de systèmes de gestion automatisés. Les gestionnaires de patrimoine, collectivités ou foncières doivent anticiper, sous peine de se retrouver hors-jeu. Le décret tertiaire, loin d’être une simple formalité, rebâtit le rapport de force dans l’immobilier tertiaire et impose la performance énergétique comme enjeu central de la décennie.
L’avenir du secteur se joue désormais à l’aune de la sobriété énergétique, et chaque acteur doit s’adapter sous peine de rester sur le quai. La révolution est lancée, impossible d’en ignorer le train.
